امضای قرارداد خرید ملک در ترکیه، نقطهای است که بسیاری از تصمیم های مهم شما به واقعیت تبدیل می شود در نگاه اول شاید به نظر برسد این مرحله تنها یک اقدام رسمی و اداری است، اما در عمل، هر بند و هر جمله از قرارداد می تواند تأثیر مستقیمی بر مالکیت، امنیت سرمایه و حتی امکان دریافت اقامت یا تابعیت شما بگذارد.
در سال های اخیر، به ویژه با افزایش خرید ملک توسط ایرانیان در شهرهایی مانند استانبول، آنتالیا و آلانیا، اشتباهات رایجی مشاهده شده که ناشی از عدم آگاهی نسبت به نکات حقوقی و مالی پیش از امضای قرارداد است در این راهنمای،مشاور املاک استارز تمام مراحل و نکات مهم قبل از امضای قرارداد خرید ملک در ترکیه، هنگام امضا و پس از آن را بررسی می کنیم تا تصمیمی امن و آگاهانه در رابطه با خرید ملک از سازنده یا ملک دست دوم در ترکیه را بگیرید.
شما میتوانید برای صرفه جویی در زمان و در صورت تمایل این راهنما را از طریق پادکست زیر بشنوید:
پیش از انتخاب ملک: از هدف تا آمادگی قانونی خرید
تعیین هدف خرید و تأثیر آن بر نوع قرارداد
اولین گام، مشخص کردن هدف خرید است اگر ملک را برای سکونت می خواهید، باید منطقهای را انتخاب کنید که امکانات شهری، دسترسی به مدارس و امنیت اجتماعی در سطح بالایی داشته باشد اما اگر هدفتان سرمایه گذاری یا دریافت اقامت ملکی ترکیه است، بهتر است مناطقی با رشد قیمت بالا و پروژه های معتبر ساختمانی را در نظر بگیرید.
در خریدهایی که با هدف تابعیت انجام می شود (ملک بالای ۴۰۰ هزار دلار)، باید قرارداد رسمی و پرداخت ها کاملاً از طریق سیستم بانکی ترکیه و با ذکر منبع پول انجام شود تا در فرآیند تابعیت مورد تأیید دولت قرار گیرد.
شناخت بازار و موقعیت منطقهای
ترکیه بازاری پویا با تفاوت های زیاد بین مناطق است برای خرید ملک در استانبول، نواحی اروپایی (مثل Başakşehir یا Beylikdüzü) بیشتر برای سرمایه گذاری مناسباند، در حالی که مناطق مرکزی تر (مثل Nişantaşı یا Kadıköy) برای سکونت دائمی ترجیح داده می شوند قبل از امضا، حتماً درباره روند رشد قیمت در منطقه تحقیق کنید، پروژه های در حال ساخت را بشناسید و بررسی کنید آیا ملک در محدودهای با آینده شهری مثبت قرار دارد یا خیر.
الزامات قانونی برای خریداران خارجی
بر اساس قوانین خرید ملک در ترکیه (شماره ۲۶۴۴، ماده ۳۵) اتباع خارجی می توانند در محدوده های غیرنظامی ملک بخرند اما خرید ملک در مناطق امنیتی، زمین های زراعی بدون پروژه ساخت یا املاک دارای محدودیت مالکیت ممنوع است خریدار باید قبل از امضای قرارداد، مطمئن شود فروشنده مالک رسمی ثبت شده در اداره Tapu است بررسی این موضوع از طریق سامانه رسمی «Parselsorgu» یا حضور در اداره ثبت زمین انجام می شود.
انتخاب مشاور و وکیل متخصص
یکی از اشتباهات رایج خریداران خارجی، اتکا صرف به مشاور املاک است هرچند حضور مشاور مفید است، اما وکیل رسمی متخصص در قوانین املاک ترکیه می تواند قرارداد را از منظر حقوقی بررسی و از بروز خطرات جلوگیری کند وکیل می تواند بررسی کند آیا ملک دارای بدهی بانکی، رهن، یا پرونده حقوقی باز است یا نه همچنین می تواند در صورت لزوم، قرارداد را دوزبانه (ترکی و فارسی یا انگلیسی) تنظیم کند تا از هرگونه سوء تفاهم جلوگیری شود.
بررسی کامل ملک و مدارک پیش از امضا
وضعیت حقوقی و فنی ملک
پیش از هر پرداختی باید اسناد Tapu، مجوز ساخت (İmar) و پایان کار (Ruhsat) را مشاهده کنید در ساختمان های جدید باید مدرک «İskân» (مجوز بهره برداری) وجود داشته باشد بدون این مدرک، ملک از نظر قانونی کامل تلقی نمی شود و ممکن است در انتقال انشعابات یا فروش مجدد به مشکل بخورد.
در املاک دسته دوم، بهتر است گزارش کارشناسی رسمی ترکیه (Ekspertiz Raporu) را بررسی کنید این گزارش شامل ارزش واقعی ملک، سابقه ساخت و مشخصات فنی آن است و توسط اداره ثبت برای تمام نقل و انتقال های جدید الزامی است.
بررسی مالی و انتقال وجه
طبق مقررات جدید وزارت دارایی ترکیه (۲۰۲۵)، تمام مبالغ خرید ملک باید از طریق حساب بانکی خریدار و به واحد پول ترکیه (لیر) پرداخت شود خریدار موظف است مدرک تبدیل ارز از صرافی مجاز یا بانک رسمی را به اداره Tapu ارائه دهد در خرید ملک از پروژه های در حال ساخت، مبلغ معمولاً در چند مرحله پرداخت می شود توصیه می شود بندهای مربوط به زمان پرداخت، تضمین تحویل و جریمه تأخیر به طور شفاف در قرارداد ذکر شوند.
بازرسی فیزیکی و فنی
در املاک دسته دوم، حضور در محل و بررسی شخصی وضعیت ملک ضروری است بررسی کنید آیا ملک همان ویژگی هایی را دارد که در آگهی ذکر شده (متراژ، دید، امکانات و…)، و آیا نشانهای از مشکلات ساخت، رطوبت یا آسیب وجود دارد یا خیر.
در ساختمان های نوساز نیز بهتر است از یک کارشناس فنی مستقل برای بررسی کیفیت مصالح، سیستم های تأسیسات و استانداردهای ایمنی استفاده کنید.
قرارداد خرید ملک در ترکیه: انواع، مفاد و نکات حیاتی
انواع قرارداد خرید ملک
در بازار املاک ترکیه سه نوع قرارداد رایج است:
- قرارداد قولنامهای (Ön Satış Sözleşmesi) – معمولاً در پروژه های نوساز و قبل از دریافت سند Tapu تنظیم می شود باید در دفتر اسناد رسمی (Noter) ثبت شود و حاوی مبلغ، زمان تحویل و تعهدات دوطرف باشد.
- قرارداد قطعی فروش (Satış Sözleşmesi) – در هنگام انتقال نهایی سند در اداره Tapu امضا می شود و تنها پس از آن مالکیت رسمی ایجاد می گردد.
- قرارداد نمایندگی یا وکالت خرید (Vekaletname) – در مواردی که خریدار در ترکیه حضور ندارد، برای انجام مراحل قانونی توسط وکیل یا نماینده تنظیم می شود.
تفاوت قرارداد برای ملک نوساز و ملک دسته دوم
در املاک نوساز، معمولاً پرداخت ها به صورت مرحلهای و تا زمان تحویل واحد ادامه دارد لازم است تاریخ تحویل دقیق و شرایط در صورت تأخیر (مثلاً جریمه یا حق فسخ) مشخص شود همچنین حتماً بررسی کنید شرکت سازنده مجوز رسمی ساخت مانند بهترین سازندگان GYO ترکیه دارد و پروژه ثبت شده است.
در املاک دسته دوم، مهمترین موضوع، انتقال بدهی ها و وضعیت سند است پیش از امضا، در اداره ثبت زمین استعلام بگیرید تا مطمئن شوید ملک در رهن بانک یا بدهی مالیاتی ندارد انتقال مالکیت باید پس از تسویه کامل انجام شود و مبلغ نهایی هنگام ثبت سند پرداخت گردد.
بندهای کلیدی قرارداد
قرارداد خرید ملک باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات دقیق طرفین (نام، شماره پاسپورت، نشانی قانونی)
- جزئیات ملک (شماره قطعه، متراژ، طبقه، شماره ثبت Tapu)
- مبلغ نهایی و نحوه پرداخت
- زمان تحویل ملک و تعهدات طرفین
- شرایط فسخ یا جریمه تأخیر
- تعهد فروشنده نسبت به نبود بدهی یا رهن
- اشاره به بیمه زلزله (DASK) که برای انتقال سند الزامی است
قرارداد باید در دو نسخه رسمی با امضای طرفین و مهر دفتر اسناد تنظیم شود و خریدار حتماً یک نسخه را نگهدارد.
مراحل رسمی امضا و انتقال مالکیت
پس از توافق و بررسی مدارک، خریدار باید در ترکیه شماره مالیاتی (Vergi Kimlik Numarası) دریافت کند و افتتاح حساب در ترکیه انجام دهد سپس قرارداد در دفترخانه رسمی ثبت شده و پرونده انتقال به اداره Tapu ارسال می شود در Tapu، نماینده اداره ثبت، اطلاعات ملک و هویت طرفین را تأیید می کند در این مرحله، مالیات انتقال (معمولاً ۴ درصد از ارزش ملک) باید پرداخت شود پس از پرداخت، سند رسمی مالکیت به نام خریدار صادر می شود.
در خریدهای نوساز، ممکن است سند تا زمان پایان پروژه صادر نشود، اما خریدار باید نسخه رسمی قرارداد پیش فروش را همراه با رسید پرداخت ها نزد خود نگهدارد.
اقدامات پس از امضای قرارداد
پس از دریافت سند مالکیت (Tapu)، باید خدمات عمومی ملک مانند آب، برق، گاز و اینترنت را به نام خود منتقل کنید تمامی قبوض قبلی را تسویه کرده و بیمه زلزله (DASK) را تمدید کنید همچنین لازم است اسناد اصلی شامل قرارداد، رسید پرداخت، سند Tapu و بیمه ها را در محل امن نگهداری کنید در صورت اجاره دادن ملک، حتماً آن را در اداره مالیات ثبت و مالیات اجاره را پرداخت کنید.
در مورد املاک سرمایه گذاری، به خاطر نوسانات ارزش لیر، توصیه می شود برنامه مالی بلند مدت تنظیم کنید نگهداری ملک حداقل سه سال برای حفظ تابعیت ترکیه اجباری است.
اشتباهات متداول خریداران خارجی
بسیاری از مشکلات خریداران ایرانی ناشی از اعتماد بیش از حد به تبلیغات یا افراد واسطه است خرید بدون بررسی Tapu، امضای قرارداد غیررسمی، پرداخت نقدی بدون رسید بانکی و ارزیابی قیمت خانه در استانبول به پول ایران، یا خرید در مناطق ممنوعه می تواند منجر به از بین رفتن سرمایه شود از دیگر اشتباهات رایج، امضای قراردادهای ترجمه نشده، عدم ذکر دقیق متراژ واقعی و چشم پوشی از وضعیت بدهی مالیاتی ملک است.
چک لیست قبل از امضای قرارداد خرید ملک در ترکیه (برای ایرانیان)
امضای قرارداد خرید ملک در ترکیه باید با دقتی چندبرابر از خرید ملک در کشور خودتان انجام شود هر بند قرارداد می تواند آینده اقامت، تابعیت یا سرمایه شما را تعیین کند پیش از هر امضا، از وکیل متخصص کمک بگیرید، ملک را حضوری بررسی کنید و تمام پرداخت ها را از مسیر رسمی بانکی انجام دهید اگر قصد خرید ملک در ترکیه دارید، پیشنهاد می شود ابتدا چک لیست زیر را مرحله به مرحله دنبال کنید:
- تعیین هدف و بودجه
- بررسی منطقه و اسناد ملک
- مشاوره حقوقی و مالی
- تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه
- انتقال سند در Tapu و دریافت DASK
در نهایت، به یاد داشته باشید که قرارداد درست، امنیت سرمایه شماست ترکیه فرصت های جذابی برای سرمایه گذاری و اقامت ارائه می دهد، اما تنها با تصمیم گیری آگاهانه و امضای قرارداد حرفهای می توانید از این فرصت بدرستی استفاده کنید.
سؤالات مهم قبل از خرید خانه در ترکیه
۱. آیا خرید ملک در ترکیه برای ایرانی ها در سال ۲۰۲۵ هنوز مجاز است؟
بله. دولت ترکیه همچنان اجازه خرید ملک به اتباع ایرانی می دهد، بشرط اینکه ملک در مناطق نظامی یا امنیتی نباشد تنها نکته این است که خریدار باید شماره مالیاتی ترکیه دریافت کرده، و پرداخت ها را از طریق سیستم بانکی رسمی انجام دهد.
۲. آیا با خرید ملک در ترکیه می توان اقامت یا تابعیت گرفت؟
بله، اما نوع ملک و مبلغ آن تعیینکننده است.برای اقامت موقت ترکیه (یکساله قابل تمدید) خرید هر نوع ملکی کافی است برای دریافت تابعیت ترکیه، باید ملکی به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار آمریکا خریداری کنید و آن را حداقل سه سال نگه دارید.
۳. تفاوت قرارداد خرید ملک نوساز و ملک دسته دوم در ترکیه چیست؟
در املاک نوساز، معمولاً قرارداد به صورت پیش فروش (Ön Satış Sözleşmesi) در دفترخانه رسمی تنظیم می شود و پرداخت ها مرحلهای است در املاک دسته دوم، قرارداد در اداره Tapu امضا شده و بلافاصله پس از پرداخت، سند مالکیت (Tapu) به خریدار منتقل می شود.
۴. آیا قولنامه یا قرارداد دست نویس در ترکیه اعتبار دارد؟
خیر. قراردادهای غیررسمی یا دست نویس فقط نشان دهنده توافق طرفین هستند و از نظر قانونی مالکیت ایجاد نمی کنند تنها قرارداد ثبت شده در دفتر اسناد رسمی (Noter) یا اداره Tapu دارای اعتبار حقوقی است.
۵. مالیات ها و هزینه های اصلی خرید ملک در ترکیه چقدر است؟
به طور معمول، هزینه های اصلی شامل موارد زیر است:مالیات انتقال سند حدود ۴٪ از ارزش رسمی ملک و هزینه دفتر اسناد رسمی و ترجمه رسمی متغیر (بین ۲ تا ۵ هزار لیر) بیمه زلزله (DASK) اجباری و بسته به متراژ تعیین می شود.
۶. اگر فروشنده بعد از امضای قرارداد ملک را تحویل ندهد، چه باید کرد؟
در این حالت باید از طریق وکیل رسمی و دادگاه های حقوقی ترکیه شکایت کنید اگر قرارداد در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، خریدار می تواند اجرای تعهد یا فسخ و مطالبه خسارت را درخواست کند داشتن نسخه رسمی قرارداد و رسیدهای پرداخت برای پیگیری بسیار حیاتی است.
۷. چگونه از صحت سند (Tapu) ملک در ترکیه مطمئن شویم؟
می توانید با مراجعه به اداره ثبت زمین (Tapu Müdürlüğü) یا استفاده از سامانه رسمی Parselsorgu.tkgm.gov.tr وضعیت ملک را بررسی کنید در آنجا مشخص می شود آیا ملک در رهن، بدهی یا دعوای حقوقی است یا خیر همچنین مطابقت آدرس، متراژ و مشخصات با سند رسمی باید توسط وکیل بررسی شود.
