دولت ترکیه در راستای سیاست های تنظیم گرایانه و با هدف توزیع متوازن جمعیت خارجی، محدودیت هایی را برای خرید ملک در برخی محله ها اعمال کرده است این قوانین که به طور مداوم بروزرسانی می شوند، بر فرآیند خرید ملک و حتی امکان دریافت اقامت تأثیرگذار هستند. در این مقاله، از مشاور املاک استارز به بررسی جدیدترین قوانین مربوط به محله های ممنوعه برای خرید ملک در استانبول در سال ۲۰۲۵ می پردازیم.
خلاصه این راهنما را میتوانید در پادکست زیر بشنوید:
چرا برخی محله ها در استانبول ممنوع هستند؟
محدودیت ها و ممنوعیت های اعمال شده برای خرید ملک در برخی محله های استانبول، ریشه در چندین عامل کلیدی دارد که عمدتاً با سیاست های جمعیتی، امنیتی و حفظ بافت فرهنگی و تاریخی شهر مرتبط هستند. یکی از مهمترین دلایل، قانون محدودیت ۲۵ درصد جمعیت خارجی در هر محله است.
بر اساس این قانون، از قوانین خرید ملک در ترکیه اگر جمعیت اتباع خارجی در یک محله از ۲۵ درصد کل جمعیت آن محله فراتر رود، آن منطقه به عنوان منطقه ممنوعه برای اعطای اقامت و در برخی موارد، خرید ملک برای اتباع خارجی شناخته می شود. هدف از این قانون، جلوگیری از تمرکز بیش از حد اتباع خارجی در مناطق خاص و حفظ تعادل جمعیتی است.
علاوه بر این، برخی ممنوعیت ها به دلیل موقعیت نظامی، امنیتی یا ارزش تاریخی و فرهنگی محله ها اعمال می شوند. مناطقی که دارای اهمیت استراتژیک یا حساسیت های امنیتی هستند، ممکن است برای حفظ امنیت ملی، محدودیت هایی برای مالکیت خارجی داشته باشند. همچنین، محله هایی با بافت تاریخی و فرهنگی غنی، به منظور حفظ اصالت و جلوگیری از تغییرات ناخواسته در هویت شهری، ممکن است تحت قوانین خاصی قرار گیرند.
تفاوت بین خرید ملک برای اقامت و برای شهروندی
اگر هدف شما دریافت اقامت موقت ترکیه از طریق خرید ملک زیر ۴۰۰ هزار دلار است، باید ملک را در مناطق مجاز بخرید اما اگر قصد شما دریافت شهروندی (پاسپورت ترکیه) از طریق خرید ملک بالای ۴۰۰ هزار دلار باشد،قانون مناطق ممنوعه شامل حال شما نمی شود و می توانید در هر محله استانبول خرید کنید پس به نسبت تفاوت شهروندی و اقامت ترکیه شرایط متفاوت است.
مناطق ممنوعه استانبول برای خرید ملک
در این جدول، محله ها و مناطق ممنوعه استانبول به تفکیک بخش اروپایی و آسیایی آورده شدهاند.
مناطق ممنوعه در بخش اروپایی استانبول
| منطقه | وضعیت محدودیت |
|---|---|
| Fatih | کاملاً ممنوع برای خرید و اقامت |
| Esenyurt | کاملاً ممنوع برای خرید و اقامت |
| Beyoğlu (مرکز توریستی) | ممنوع برای خرید مسکونی و اقامت |
| Zeytinburnu | ممنوع برای خرید مسکونی و اقامت |
| Avcılar | فقط خرید سرمایه گذاری؛ اقامت نمی دهند |
| Beşiktaş (Yıldız) | خرید مجاز؛ اقامت ممنوع |
| Bahçelievler (Şirinevler) | خرید آزاد؛ اقامت محدود |
| Başakşehir، Beylikdüzü، Küçükçekmece | فقط صنعتی/تجاری؛ مسکونی ممنوع |
| Sarıyer (Maslak) | فقط تجاری؛ مسکونی و اقامت ممنوع |
مناطق ممنوعه در بخش آسیایی استانبول
| منطقه | محله های ممنوعه | توضیحات / استثناها |
|---|---|---|
| Şile (شیله) | Meşrutiyet | خرید و اقامت هر دو ممنوع |
| Şişli (شیشلی) | İnönü، Ergenekon، Mecidiyeköy، Cumhuriyet | خرید مجاز اما اقامت محدود |
| Tuzla (توزلا) | Aydınlı-KOSB | منطقه صنعتی، اقامت ممنوع |
| Ümraniye (عمرانیه) | Dudullu OSB | فقط برای کاربری صنعتی مجاز |
محله هایی که سرمایه گذاری کاملا در آن ها ممنوعه
علاوه بر محله هایی که دارای علت یا استثنای مشخص بودند، در استانبول محله های دیگری نیز وجود دارند که خرید ملک برای اتباع خارجی در آن ها بطور کامل ممنوع شده است. این محله ها اغلب به دلیل تراکم بالای جمعیت خارجی، شرایط امنیتی یا ملاحظات شهری در فهرست مناطق محدود قرار گرفتهاند.
در منطقه بی اوغلو، محله های Çukur، Kamer Hatun، Kalyoncu Kulluğu، Yenişehir، Katip Mustafa Çelebi، Bostan و Asmalı Mescit در این دسته قرار می گیرند و در منطقه اسنیورت، محله های Koza، Yeşilkent، Zafer، Piri Reis، Gökevler، Akevler، Sultaniye و Bağlarçeşme نیز شامل این محدودیت هستند.
در منطقه فاتح، یکی از محله های تاریخی استانبول است و این منطقه فهرست شامل مناطق ممنوعه مثل Mimar Kemalettin، Mesihpaşa، Saraç İshak، Muhsine Hatun، Balabanağa، Mimar Hayrettin، Nişanca، Kemalpaşa، Katip Kasım، İskenderpaşa، Molla Gürani، Molla Hüsrev و Akşemsettin می شود.
در کوچوک چکمجه، محله های Beşyol و Mehmet Akif نیز در فهرست مناطق ممنوعه هستند همچنین در منطقه شیله در بخش اسیایی استانبول، محله Meşrutiyet و در شیشلی، محله های İnönü، Ergenekon، Mecidiyeköy و Cumhuriyet مشمول این ممنوعیت می شوند.
در زیتون بورنو نیز چهار محله Maltepe، Yenidoğan، Nuripaşa و Yeşiltepe به طور کامل در فهرست مناطق ممنوعه برای خرید ملک قرار دارند.
محله هایی با استثنا در ممنوعیت خرید ملک
برخی محله های استانبول اگرچه در فهرست مناطق ممنوعه برای خرید ملک قرار دارند، اما با شرایط خاص امکان معامله در آن ها وجود دارد این استثناها معمولاً شامل خرید برای شهروندان ترک، شرکت های ثبت شده در ترکیه، یا خرید صرفاً برای کاربری تجاری و صنعتی است.
برای مثال در منطقه آوجیلار، محله های Denizköşkler، Merkez و Gümüşpala محدودیت اقامتی برای اتباع خارجی دارند اما خرید به منظور سرمایه گذاری امکان پذیر است در باشاک شهیر، İkitelli OSB و Ziya Gökalp فقط برای فعالیت صنعتی یا تجاری مجاز هستند.
همچنین در بخش اوپایی استانبول منطقه ی بشیکتاش، محله Yıldız با وجود محدودیت در دریافت اقامت، برای خرید آزاد است. این نوع مناطق بیشتر برای سرمایه گذاران یا شرکت هایی مناسب هستند که به دنبال فعالیت اقتصادی بدون هدف اقامت گیری هستند.
محله های بدون استثنا در ممنوعیت خرید ملک
در مقابل، برخی محله ها به طور کامل تحت ممنوعیت قرار دارند و هیچ استثنایی برای خرید توسط اتباع خارجی وجود ندارد. این محدودیت ها اغلب به دلیل تراکم بسیار بالای جمعیت خارجی، ملاحظات امنیتی یا مدیریت شهری اعمال شدهاند. برای مثال در منطقه بی اوغلو، محله هایی مانند Çukur، Kamer Hatun و Asmalı Mescit به طور کامل ممنوع هستند.
در اسنیورت، محله هایی نظیر Koza و Yeşilkent، و در فاتح، محله هایی همچون Mimar Kemalettin و Balabanağa نیز در این فهرست قرار دارند. در این مناطق استانبول، خرید ملک برای اتباع خارجی حتی با هدف سرمایه گذاری هم ممکن نیست و دولت ترکیه سیاست حفظ ترکیب جمعیتی یا مسائل امنیتی را دنبال می کند.
محله های پرریسک برای خرید در استانبول
علاوه بر محله های ممنوعه، برخی مناطق نیز به عنوان محله های پرریسک برای خرید ملک شناخته می شوند این مناطق ممکن است به دلیل مشکلات سندی، وجود طرح های بازسازی شهری، یا دعاوی حقوقی، چالش هایی را برای خریداران ایجاد کنند. اهمیت استعلام سند قبل از خرید در این مناطق دوچندان می شود. همواره توصیه می شود قبل از هرگونه اقدام برای خرید، از وضعیت حقوقی و سندی ملک اطمینان حاصل کنید و از مراجع ذی صلاح استعلام بگیرید.
مناطق مجاز برای خرید ملک در استانبول ۲۰۲۵
اگر قصد خرید ملک در ترکیه برای اخذ اقامت دارید، هنوز بسیاری از مناطق استانبول مجاز هستند در ادامه چند گزینهی امن و ارزشمند معرفی شدهاند:
مناطق مجاز در بخش اروپایی:
در منطقه Büyükçekmece (بیوک چکمجه) در محله های Mimaroba، Pınartepe، Sinanoba مجاز و امن است یا منطقه Beylikdüzü (بیلیکدوزو) و محله های Yakuplu، Adnan Kahveci، Gürpınar می توانید خرید کنید همچنین منطقه Eyüpsultan (ایوب سلطان) با محله های Alibeyköy، Göktürk، Çırçır و منطقه Kağıthane (کائیتهانه) در محله های Çağlayan، Gürsel، Talatpaşa خرید امن و مجاز است.
مناطق مجاز در بخش آسیایی:
- Pendik (پندیک) – همه محله ها مجاز
- Sancaktepe (سنجاک تپه) – تمام نواحی مجاز
- Çekmeköy و Ataşehir – مناطق جدید و با رشد بالا برای سرمایه گذاری ملکی
محله های پرریسک برای خرید ملک
برخی از مناطق استانبول اگرچه هنوز در فهرست ممنوعه نیستند، اما بدلیل طرح های بازسازی شهری، مشکلات سندی یا احتمال اضافه شدن به مناطق ممنوعه در آینده، پرریسک محسوب می شوند:
بخش هایی از Gaziosmanpaşa و نواحی جنوبی Esenyurt همچنین برخی مناطق قدیمی در Fatih و Beyoğlu پیشنهاد می شود قبل از هر خرید، از اداره تاپو (Tapu Dairesi) یا مشاور رسمی املاک استعلام وضعیت ملک را بگیرید.
نکات کلیدی قبل از خرید ملک در استانبول
برای یک خرید موفق و بدون دردسر در استانبول، رعایت نکات زیر ضروری است:
- از وکیل رسمی ترک یا مشاور املاک معتبر استفاده کنید.
- حتماً وضعیت سند (Tapu) و بدهی های ملک را بررسی کنید.
- به تفاوت بین خرید برای اقامت و خرید برای شهروندی توجه کنید.
- از ملک بازدید حضوری داشته باشید.
- هزینه های جانبی مثل مالیات، کمیسیون، بیمه ملک در ترکیه (DASK) و هزینه انتقال سند را از قبل محاسبه کنید.
راهنمای نهایی شناخت محله های ممنوعه برای خرید ملک در استانبول
خرید ملک در استانبول، با وجود جذابیت های فراوان، نیازمند آگاهی و دقت نظر است. قوانین مربوط به محله های ممنوعه و پرریسک، با هدف ساماندهی بازار و حفظ منافع ملی تدوین شدهاند. با مطالعه دقیق قوانین خرید ملک در ترکیه برای ایرانی ها و بهره گیری از مشاوره متخصصان، می توانید از بروز مشکلات قانونی و مالی جلوگیری کرده و یک سرمایه گذاری موفق و مطمئن در این شهر زیبا داشته باشید. انتخاب آگاهانه و بررسی دقیق تمامی جوانب، کلید موفقیت در بازار املاک استانبول است.
برای دریافت مشاوره تخصصی و رایگان در زمینه خرید ملک در استانبول و آشنایی با بهترین فرصت های سرمایه گذاری، با مشاوران املاک استارز تماس بگیرید ما با دانش بروز و تجربه فراوان، شما را در تمامی مراحل این مسیر همراهی خواهیم کرد.
سوالات متداول درباره مناطق ممنوعه استانبول
۱. آیا خرید ملک در مناطق ممنوعه استانبول باعث دریافت اقامت ترکیه می شود؟
خیر خرید ملک در مناطق ممنوعه تنها به شما مالکیت ملک می دهد، اما امکان دریافت یا تمدید اقامت از طریق آن ملک وجود ندارد این قانون شامل خرید، اجاره یا تغییر آدرس به آن مناطق نیز می شود.
۲. تفاوت بین مناطق ممنوعه و مناطق مجاز برای خرید ملک چیست؟
در مناطق مجاز، اتباع خارجی می توانند با خرید یا اجاره ملک اقامت موقت ترکیه را دریافت یا تمدید کنند اما در مناطق ممنوعه، حتی با داشتن ملک معتبر، اقامت صادر نمی شود البته خرید ملک برای سرمایه گذاری (بدون اقامت) در برخی از مناطق ممنوعه آزاد است.
۳. آیا قانون مناطق ممنوعه شامل خرید ملک بالای ۴۰۰ هزار دلار هم می شود؟
خیر اگر ارزش کل ملک خریداری شده شما حداقل ۴۰۰ هزار دلار آمریکا باشد و با هدف دریافت شهروندی ترکیه (پاسپورت ترکیه) اقدام کنید،محدودیت مناطق ممنوعه شامل شما نخواهد شد این قانون فقط برای اقامت های موقت زیر ۴۰۰ هزار دلار اعمال می شود.
۴. اگر قبلاً در یک منطقه ممنوعه اقامت دارم، باید از آنجا خارج شوم؟
خیر. اقامت فعلی شما معتبر است اما در صورت پایان اعتبار کارت اقامت، امکان تمدید در همان آدرس وجود ندارد و باید آدرس خود را به یکی از مناطق مجاز منتقل کنید این قانون برای خانواده های درجه یک افراد دارای اقامت دائم یا شهروندی استثنا دارد.
۵. لیست مناطق ممنوعه استانبول هر چند وقت یکبار تغییر می کند؟
اداره مهاجرت ترکیه (Göç İdaresi) و وزارت کشور معمولاً هر ۶ تا ۱۲ ماه یکبار فهرست جدیدی از مناطق ممنوعه منتشر می کنند بروزرسانی ها معمولاً در ماه های آوریل (فروردین) و اکتبر (مهر) انجام می شود.
۶. از کجا می توانم لیست رسمی مناطق ممنوعه استانبول را ببینم؟
فهرست رسمی مناطق ممنوعه را می توانید از طریق سایت رسمی وزارت کشور ترکیه (İçişleri Bakanlığı) یا صفحه رسمی اداره مهاجرت ترکیه (Göç İdaresi Başkanlığı)مشاهده کنید همچنین در آپدیت بدی در همین صفحه، نسخه ترجمه شده و بروز این لیست را ببینید.
۷. بهترین مناطق مجاز برای خرید ملک و اخذ اقامت در استانبول ۲۰۲۵ کدامند؟
در حال حاضر، بیش از ۷۰٪ از محله های استانبول آسیایی و حدود ۳۰٪ از محلههای اروپایی برای اخذ اقامت مجاز هستند.
برخی از بهترین مناطق پیشنهادی عبارتند از:
- Pendik (پندیک)
- Sancaktepe (سنجاک تپه)
- Büyükçekmece (بیوک چکمجه)
- Beylikdüzü – محله های Yakuplu و Adnan Kahveci
- Eyüpsultan (ایوب سلطان)
- Kağıthane (کائیت هانه)
این مناطق رشد سرمایه بالایی دارند و از نظر قانونی برای دریافت اقامت ترکیه هیچ محدودیتی ندارند.
