ترکیه، با موقعیت جغرافیایی استراتژیک، اقتصاد رو به رشد و جاذبه های فرهنگی و طبیعی فراوان، همواره مقصدی جذاب برای سرمایه گذاران و افرادی بوده است که به دنبال فرصت های جدید برای زندگی و کسب و کار هستند. در سال های اخیر، بازار مسکن ترکیه به دلیل پتانسیل بالای رشد، قیمت های رقابتی و سیاست های حمایتی دولت برای جذب سرمایه گذاری خارجی، مورد توجه بسیاری از اتباع خارجی، به ویژه ایرانیان، قرار گرفته است.
افزایش تقاضا برای خرید ملک در این کشور، لزوم آشنایی کامل با قوانین رسمی، مراحل قانونی و نکات کلیدی مربوط به این فرآیند را بیش از پیش ضروری میسازد. این مقاله از مشاور املاک استارز به عنوان یک راهنمای جامع و بروز، قصد دارد تا تمامی قوانین خرید ملک در ترکیه برای مخاطبان را پوشش دهد.
برای شنیدن خلاصه این مقاله به پادکست زیر گوش کنید:
قوانین کلی خرید ملک در ترکیه
قوانین مربوط به خرید ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه نسبتاً روشن و تسهیل کننده است، اما محدودیت ها و نکات خاصی نیز وجود دارد که آگاهی از آن ها برای هر خریدار خارجی ضروری است این قوانین عمدتاً بر اساس قانون ثبت اراضی (Land Registry Law) و قانون تابعیت ترکیه (Turkish Citizenship Law) تنظیم شدهاند.
اجازه خرید ملک توسط خارجی ها
بر اساس ماده 35 قانون ثبت اراضی ترکیه، اتباع خارجی می توانند در ترکیه ملک خریداری کنند، مشروط بر اینکه کشور متبوع آن ها نیز به شهروندان ترکیه اجازه خرید ملک را بدهد (اصل عمل متقابل) این اصل به طور کلی برای اکثر کشورها، از جمله ایران، برقرار است با این حال، شهروندان برخی کشورها مانند سوریه، ارمنستان، کره شمالی، نیجریه و کوبا از خرید ملک در ترکیه منع شدهاند.
محدودیت ها و استثنائات
اگرچه خرید ملک برای خارجی ها در ترکیه آزاد است، اما محدودیت های خاصی نیز اعمال می شود مثلا محدودیت متراژ یک فرد خارجی نمی تواند بیش از 30 هکتار (300,000 متر مربع) ملک در ترکیه خریداری کند همچنین، مجموع مساحت املاک خریداری شده توسط اتباع خارجی در یک منطقه خاص (شهرستان یا روستا) نباید از 10 درصد کل مساحت آن منطقه تجاوز کند.
خرید ملک در مناطق نظامی و امنیتی ممنوع است این مناطق شامل مناطق مرزی، مناطق نظامی و مناطق استراتژیک می شود. در برخی موارد، برای خرید ملک در نزدیکی این مناطق، نیاز به دریافت اجازه از وزارت دفاع ترکیه وجود دارد این فرآیند معمولاً توسط سیستم تاپو تاکاس (Tapu Takas) (اداره ثبت اسناد و املاک) انجام می شود و ممکن است زمان بر باشد.
خارجی ها نمی توانند زمین های کشاورزی را با هدف کشاورزی خریداری کنند، مگر اینکه تعهد دهند که در مدت زمان مشخصی (معمولاً دو سال) پروژه کشاورزی را آغاز کنند همچنین، خرید ملک در مناطق حفاظت شده طبیعی یا تاریخی نیز ممکن است با محدودیت هایی همراه باشد.
نهادهای مسئول ثبت ملک (Tapu Office)
اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)، که به اختصار اداره تاپو نامیده می شود، نهاد اصلی و رسمی مسئول ثبت و انتقال مالکیت املاک در ترکیه است تمامی مراحل انتقال سند و ثبت مالکیت باید در این اداره انجام شود این اداره مسئولیت صدور سند مالکیت (Tapu Senedi) را بر عهده دارد که تنها مدرک رسمی اثبات مالکیت ملک در ترکیه است هرگونه معامله ملکی تایید نشده در این اداره فاقد اعتبار قانونی است.
مراحل قانونی خرید ملک در ترکیه
فرآیند خرید ملک در ترکیه شامل چندین مرحله قانونی است که رعایت دقیق آن ها برای اطمینان از یک معامله امن و موفق ضروری است این مراحل به شرح زیر است:
1. جستجو و انتخاب ملک
اولین گام، جستجو و انتخاب ملک مورد نظر است این مرحله می تواند از طریق آژانس های املاک معتبر، وب سایت های تخصصی املاک یا بازدید حضوری انجام شود در این مرحله، باید به عواملی مانند موقعیت مکانی، نوع ملک (آپارتمان، ویلا، زمین)، متراژ، امکانات، قیمت و وضعیت سند ملک توجه کرد.
2. دریافت اطلاعات کامل و استعلام های حقوقی و ثبتی
پس از انتخاب ملک، بسیار مهم است که اطلاعات کامل و دقیقی در مورد وضعیت حقوقی و ثبتی آن به دست آورید این شامل:
- استعلام سند (Tapu Sorgulama): بررسی اصالت سند ملک، عدم وجود بدهی، رهن، توقیف یا هرگونه محدودیت قانونی دیگر بر روی سند این کار از طریق اداره تاپو یا با کمک وکیل انجام می شود.
- بررسی پروانه ساخت و پایان کار (İskan): اطمینان از اینکه ملک دارای مجوزهای لازم از شهرداری است و ساخت و ساز آن مطابق با قوانین انجام شده است.
- بررسی بدهی های ملک: اطمینان از عدم وجود بدهی های مربوط به قبوض آب، برق، گاز، شارژ ساختمان و مالیات های محلی.
3. تنظیم قرارداد پیش خرید (Kapora) و نکات مهم آن
پس از توافق بر سر قیمت و شرایط، یک قرارداد پیش خرید (Kapora Sözleşmesi) بین خریدار و فروشنده تنظیم می شود در این مرحله، خریدار مبلغی را به عنوان ودیعه (Kapora) به فروشنده پرداخت می کند نکات مهم در این مرحله:
مبلغ ودیعه معمولاً 1 تا 5 درصد از قیمت کل ملک است در قرارداد باید به وضوح شرایط فسخ قرارداد و تکلیف ودیعه در صورت فسخ از سوی هر یک از طرفین مشخص شود به طور معمول، اگر خریدار از معامله منصرف شود، ودیعه از بین می رود و اگر فروشنده منصرف شود، باید دو برابر ودیعه را به خریدار بازگرداند.
تمامی جزئیات ملک، قیمت نهایی، تاریخ انتقال سند و مشخصات کامل خریدار و فروشنده باید در قرارداد ذکر شود توصیه می شود این قرارداد توسط یک وکیل مسلط به قوانین ترکیه تنظیم شود تا از حقوق هر دو طرف محافظت شود.
4. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک (Tapu) و امضای سند رسمی
مهمترین مرحله، انتقال رسمی مالکیت در اداره تاپو است در تاریخ و ساعت مقرر، خریدار، فروشنده (یا وکلای قانونی آن ها) و یک مترجم رسمی (در صورت نیاز) در اداره تاپو حضور می یابند در این مرحله کارشناسان اداره تاپو تمامی مدارک را بررسی می کنند مالیات انتقال سند و سایر هزینه های مربوطه پرداخت می شود پس از تایید مدارک و پرداخت هزینه ها، سند رسمی انتقال مالکیت (Tapu Senedi) توسط خریدار و فروشنده امضا می شود.
5. انتقال مالکیت و صدور سند ملکی
پس از امضای سند در اداره تاپو، مالکیت ملک به طور رسمی به نام خریدار منتقل می شود و سند مالکیت جدید (Tapu Senedi) صادر می گردد. این سند شامل اطلاعات دقیق ملک، مشخصات مالک جدید و شماره ثبت آن است. پس از دریافت سند، خریدار می تواند برای انتقال قبوض آب، برق، گاز و ثبت نام در شهرداری اقدام کند.
مدارک مورد نیاز برای خرید ملک
برای انجام فرآیند خرید ملک در ترکیه، خریداران خارجی نیاز به تهیه و ارائه مدارک خاصی دارند آماده سازی این مدارک پیش از شروع فرآیند، به تسریع و تسهیل امور کمک شایانی می کند:
1. کارت اقامت یا پاسپورت معتبر
اصلی ترین مدرک شناسایی برای اتباع خارجی، پاسپورت معتبر و آپوستیل مدارک در ترکیه است در صورتی که فرد دارای کارت اقامت ترکیه (İkamet Tezkeresi) باشد، می تواند از آن نیز استفاده کند. پاسپورت باید دارای حداقل 6 ماه اعتبار باشد و در صورت نیاز، ترجمه رسمی آن به زبان ترکی توسط مترجم رسمی و تایید نوتر (دفتر اسناد رسمی) الزامی است.
2. کد مالیاتی ترکیه (Vergi Numarası)
برای انجام هرگونه فعالیت مالی و قانونی در ترکیه، از جمله خرید ملک، افتتاح حساب بانکی و پرداخت مالیات، داشتن کد مالیاتی (Vergi Numarası) الزامی است این کد را می توان به راحتی و به صورت رایگان از اداره مالیات (Vergi Dairesi) در ترکیه دریافت کرد. برای دریافت کد مالیاتی، تنها نیاز به ارائه پاسپورت و یک آدرس در ترکیه (حتی آدرس موقت هتل) است.
3. سایر مدارک هویتی و مالی مورد نیاز
معمولاً 2 قطعه عکس بیومتریک برای مدارک رسمی مورد نیاز است اگر خریدار نتواند شخصاً برای انجام مراحل حضور یابد، می تواند به یک وکیل یا شخص مورد اعتماد خود وکالت رسمی دهد. این وکالت نامه باید در نوتر ترکیه تنظیم و تایید شود، یا در سفارت/کنسولگری ترکیه در کشور مبدأ تنظیم و سپس در ترکیه تایید شود.
در برخی موارد خاص، ممکن است از خریدار گواهی عدم سوء پیشینه از کشور مبدأ درخواست شود. برای اثبات توانایی مالی خرید ملک، ممکن است از خریدار درخواست شود تا گواهی تمکن مالی از بانک خود در کشور مبدأ یا ترکیه ارائه دهد. این مورد بیشتر برای مبالغ بالا یا در صورت درخواست بانک های ترکیه مطرح می شود.
همچنین از سال 2019، ارائه گزارش ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی (Ekspertiz) برای تمامی معاملات ملکی با اتباع خارجی الزامی شده است. این گزارش ارزش واقعی ملک را تعیین می کند و هدف آن جلوگیری از کلاهبرداری و اطمینان از پرداخت مالیات بر اساس ارزش واقعی ملک است. هزینه این گزارش بر عهده خریدار است و معمولاً چند روز کاری طول می کشد تا آماده شود.
مالیات ها و هزینه های جانبی خرید ملک در ترکیه
خرید ملک در ترکیه علاوه بر قیمت اصلی ملک، شامل مالیات ها و هزینه های جانبی دیگری نیز می شود که خریداران باید از آن ها آگاه باشند تا بتوانند بودجه بندی دقیقی داشته باشند. این هزینه ها عبارتند از:
مالیات انتقال سند (Tapu Devir Harcı)
این مالیات که به آن مالیات خرید و فروش ملک نیز گفته می شود، مهمترین هزینه جانبی در فرآیند انتقال سند است نرخ این مالیات 4 درصد از ارزش اعلام شده ملک در سند است. این مبلغ معمولاً به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود (هر کدام 2 درصد)، اما در عمل و بر اساس توافق طرفین، ممکن است تمام آن توسط یکی از طرفین پرداخت شود. این مالیات باید قبل از امضای سند در اداره تاپو پرداخت شود.
هزینه های دفتر اسناد رسمی (Noter)
در برخی مراحل، مانند تنظیم قرارداد پیش خرید یا وکالت نامه، نیاز به مراجعه به دفتر اسناد رسمی (نوتر) است هزینههای نوتر بسته به نوع سند و تعداد صفحات آن متغیر است. برای مثال، هزینه تنظیم وکالت نامه رسمی حدود 1000 تا 2000 لیر ترکیه است.
هزینه های ثبت سند (Tapu Harcı)
علاوه بر مالیات انتقال سند، هزینه های جزئی دیگری نیز برای ثبت سند در اداره تاپو وجود دارد که شامل هزینه های دفتری و خدمات اداری می شود. این مبلغ معمولاً ناچیز است و در حدود چند صد لیر ترکیه می باشد.
مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi) و بیمه
پس از انتقال مالکیت، خریدار مسئول پرداخت مالیات سالانه ملک است. نرخ این مالیات بسته به نوع و موقعیت ملک (مسکونی، تجاری، زمین) و همچنین شهر یا منطقه متفاوت است و معمولاً بین 0.1 تا 0.6 درصد از ارزش مالیاتی ملک (که توسط شهرداری تعیین می شود) متغیر است. این مالیات به صورت دو قسط در سال (معمولاً در ماه های می و نوامبر) پرداخت می شود.
همچنین، بیمه اجباری زلزله (DASK) برای تمامی املاک در ترکیه الزامی است. هزینه این بیمه نیز بسته به متراژ و نوع سازه ملک متفاوت است و سالانه پرداخت می شود.
هزینه های مشاور املاک و خدمات حقوقی
در صورت استفاده از خدمات مشاور املاک، معمولاً 2 تا 3 درصد از قیمت فروش ملک به عنوان کمیسیون از هر یک از طرفین (خریدار و فروشنده) دریافت می شود. این نرخ نیز بر اساس توافق قابل تغییر است.
توصیه می شود برای اطمینان از صحت و سلامت فرآیند خرید، از خدمات یک وکیل مسلط به قوانین ملک در ترکیه استفاده شود. حق الوکاله وکیل بسته به پیچیدگی پرونده و خدمات ارائه شده متفاوت است، اما معمولاً درصدی از ارزش ملک یا مبلغ ثابتی است که قبل از شروع کار توافق می شود.
هزینه گزارش ارزیابی ملک (Ekspertiz Raporu): همانطور که قبلاً ذکر شد، این گزارش برای اتباع خارجی الزامی است و هزینه آن حدود 5000 تا 10000 لیر ترکیه است که توسط خریدار پرداخت می شود.
هزینه های اتصال انشعابات و شارژ ساختمان
پس از خرید ملک، هزینه هایی برای انتقال یا اتصال انشعابات آب، برق و گاز به نام مالک جدید وجود دارد. همچنین، در مجتمع های مسکونی، پرداخت شارژ ماهانه ساختمان (Aidat) برای هزینه های نگهداری و خدمات عمومی الزامی است.
نکات حقوقی مهم در خرید ملک
خرید ملک در هر کشوری، به ویژه در کشوری خارجی، نیازمند دقت و آگاهی از نکات حقوقی است. در ترکیه نیز برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و تضمین یک معامله امن، رعایت نکات حقوقی زیر از اهمیت بالایی برخوردار است:
1. اهمیت بررسی کامل ملک از نظر حقوقی و ثبتی
قبل از هرگونه اقدام برای خرید، باید از وضعیت حقوقی و ثبتی ملک اطمینان کامل حاصل شود. این بررسی شامل موارد زیر است:
اطمینان از اینکه سند به نام فروشنده است و هیچگونه رهن، توقیف، بدهی بانکی یا محدودیت دیگری بر روی آن وجود ندارد. همچنین، نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، زمین) باید با هدف خریدار مطابقت داشته باشد و بررسی اینکه ملک دارای پروانه ساخت و پایان کار (İskan) است و هیچگونه تخلف ساختمانی ندارد. همچنین، اطمینان از عدم وجود بدهی های مالیاتی یا عوارض شهرداری مربوط به ملک.
اطمینان از اینکه تمامی قبوض آب، برق، گاز و شارژ ساختمان پرداخت شدهاند و بدهی معوقهای وجود ندارد بررسی وضعیت ملک در اداره کاداستر (Kadastro Müdürlüğü) تطابق اطلاعات ثبتی ملک با وضعیت فیزیکی آن از نظر مساحت، موقعیت و حدود اربعه.
2. قراردادهای رسمی و غیررسمی
در ترکیه، تنها سند مالکیت صادر شده توسط اداره تاپو (Tapu Senedi) مدرک رسمی و قانونی برای اثبات مالکیت است هرگونه قرارداد خرید و فروش یا پیش فروش که خارج از اداره تاپو و بدون حضور کارشناسان این اداره تنظیم شود، فاقد اعتبار قانونی است و نمی تواند به تنهایی منجر به انتقال مالکیت شود قراردادهای پیش خرید (Kapora Sözleşmesi) که در نوتر تنظیم می شوند، تنها تعهدآور هستند و نه انتقال دهنده مالکیت بنابراین، همواره باید تاکید بر امضای سند نهایی در اداره تاپو باشد.
3. نکات مربوط به ارث و انتقال ملک
قوانین ارث در ترکیه تابع قوانین مدنی این کشور است در صورت فوت مالک خارجی، ملک او بر اساس قوانین ارث ترکیه تقسیم خواهد شد، مگر اینکه فرد وصیت نامهای رسمی مطابق با قوانین ترکیه تنظیم کرده باشد. توصیه می شود برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده، در مورد قوانین ارث و نحوه انتقال ملک به ورثه، با یک وکیل مشورت شود.
4. توصیه به همکاری با وکیل مسلط به قوانین ترکیه
استفاده از خدمات یک وکیل مجرب و مسلط به قوانین ملک و حقوق بین الملل در ترکیه، یکی از مهمترین توصیه ها برای خریداران خارجی است. وکیل می تواند:
تمامی استعلام های حقوقی و ثبتی ملک را انجام دهد قراردادهای پیشخرید را بررسی و تنظیم کند در تمامی مراحل قانونی، از جمله حضور در اداره تاپو، خریدار را همراهی و نمایندگی کند از حقوق خریدار در برابر هرگونه سوء استفاده یا کلاهبرداری احتمالی محافظت کند مشاوره های لازم در مورد قوانین اقامت و تابعیت را ارائه دهد.
هزینهای که برای حق الوکاله پرداخت می شود، در مقایسه با ریسک ها و مشکلاتی که ممکن است در صورت عدم آگاهی حقوقی پیش آید، بسیار ناچیز است.
مشکلات احتمالی و راهکارها
با وجود مزایای فراوان خرید ملک در ترکیه، مانند هر سرمایه گذاری دیگری، این فرآیند نیز می تواند با چالش ها و مشکلات احتمالی همراه باشد آگاهی از این مشکلات و راهکارهای مقابله با آن ها، به خریداران کمک می کند تا با دید بازتری اقدام کنند و از سرمایه خود محافظت نمایند.
1. موارد کلاهبرداری رایج در بازار ملک ترکیه
متاسفانه، در هر بازار ملکی، افراد سودجو و کلاهبردار نیز وجود دارند برخی از رایج ترین روش های کلاهبرداری در بازار ملک ترکیه عبارتند از:
برخی افراد یا شرکت ها ممکن است با وعده های غیرواقعی در مورد سرعت و سهولت دریافت اقامت یا تابعیت از طریق خرید ملک، خریداران را فریب دهند ممکن است ملک از نظر متراژ، موقعیت، امکانات یا کیفیت ساخت با آنچه در تبلیغات یا قرارداد اولیه ذکر شده، تفاوت داشته باشد خرید ملکی که فاقد پروانه ساخت (Ruhsat) یا پایان کار (İskan) است، می تواند در آینده مشکلات جدی برای خریدار ایجاد کند، از جمله جریمه های سنگین یا حتی تخریب ملک.
2. روش های بررسی اصالت ملکی
برای جلوگیری از افتادن در دام کلاهبرداری، انجام بررسی های دقیق و کامل ضروری است:
مهمترین گام، استعلام مستقیم سند ملک از اداره تاپو است این کار باید توسط خود خریدار یا وکیل او انجام شود اداره تاپو تمامی اطلاعات مربوط به مالکیت، بدهی ها، رهن و سایر محدودیت های قانونی ملک را در اختیار قرار می دهد همانطور که قبلاً ذکر شد، این گزارش توسط کارشناسان رسمی و مورد تایید دولت تهیه می شود و ارزش واقعی ملک و وضعیت حقوقی آن را مشخص می کند این گزارش می تواند بسیاری از مشکلات پنهان را آشکار سازد.
در صورت امکان، سوابق فروشنده و اعتبار او در بازار ملک را بررسی کنید از خرید ملک از افراد ناشناس یا شرکت های بدون سابقه معتبر خودداری کنید حتماً قبل از هرگونه پرداخت، از ملک بازدید حضوری داشته باشید و از تطابق آن با مشخصات اعلام شده اطمینان حاصل کنید بهترین و مطمئن ترین راهکار، استفاده از خدمات یک وکیل مجرب و متخصص در زمینه قوانین ملک ترکیه است وکیل می تواند تمامی استعلام های لازم را انجام دهد، قراردادها را بررسی کند و از حقوق شما محافظت نماید.
3. حمایت های قانونی برای خریداران خارجی
دولت ترکیه برای حمایت از سرمایه گذاران خارجی و تضمین امنیت معاملات ملکی، قوانین و سازوکارهایی را در نظر گرفته است:
- الزام به گزارش ارزیابی (Ekspertiz Raporu) این قانون که از سال 2019 اجباری شده، به منظور شفافیت در معاملات و جلوگیری از قیمت گذاری های غیرواقعی و کلاهبرداری وضع شده است.
- حضور مترجم رسمی: در صورت عدم تسلط خریدار به زبان ترکی، حضور مترجم رسمی و مورد تایید در اداره تاپو الزامی است تا خریدار از تمامی مفاد سند و مراحل قانونی آگاه باشد.
- قوانین حمایت از مصرف کننده: قوانین حمایت از مصرف کننده در ترکیه نیز می تواند در برخی موارد، حقوق خریداران را در برابر تخلفات احتمالی تضمین کند.
- امکان شکایت و پیگیری قضایی: در صورت بروز هرگونه مشکل یا کلاهبرداری، خریداران خارجی می توانند از طریق مراجع قضایی ترکیه اقدام به شکایت و پیگیری حقوقی نمایند در این موارد، نقش وکیل بسیار حیاتی است.
کارهایی که بعد از خرید ملک در ترکیه باید انجام دهید (چک لیست۲۰۲۵)
خرید ملک در ترکیه پایان مسیر نیست؛ بلکه آغاز مجموعهای از کارهای اداری، حقوقی و مالی است که انجام درست آن ها مالکیت شما را قانونی، ایمن و سودآور می کند در ادامه تمام مراحل و نکات بعد از خرید ملک در ترکیه را بررسی می کنیم تا هیچ موردی از قلم نیفتد.
۱. دریافت سند نهایی (Tapu)
اولین و مهمترین اقدام بعد از خرید، دریافت سند رسمی (Tapu) به نام خریدار است پس از امضای قرارداد و پرداخت وجه در ادارهی ثبت اسناد (Tapu Müdürlüğü)، سند رسمی جدید صادر می شود حتماً این موارد را انجام دهید مثل دریافت نسخه چاپی و دیجیتال Tapu و بررسی صحت مشخصات (نام خریدار، آدرس، شماره پارسل) همچنین نگهداری Tapu در محل امن و تهیه نسخه پشتیبان (اسکن PDF) باید بررسی کنید.
نکته: بدون Tapu رسمی، هیچ خریدی در ترکیه از نظر قانون معتبر نیست.
۲. دریافت و بایگانی رسیدهای بانکی پرداخت
تمام پرداخت ها باید از طریق حساب بانکی رسمی (Swift یا IBAN) انجام شوند پس از اتمام معامله، حتماً موارد زیر را نگهداری کنید:
- رسید انتقال وجه (به ویژه برای پرونده اقامت یا تابعیت)
- تأییدیه بانکی Döviz Alım Belgesi در صورتی که پرداخت به دلار یا یورو انجام شده باشد
- قرارداد رسمی و رسید فروشنده
- این مدارک بعدها در درخواست تابعیت یا اقامت بسیار حیاتی هستند.
۳. انتقال قبض ها به نام خودتان
بعد از دریافت Tapu باید قبوض آب، برق، گاز و اینترنت را به نام خودتان منتقل کنید برای این کار به ادارات خدمات مربوطه مراجعه کرده و این مدارک را همراه داشته باشید مثل استعلام Tapu و پاسپورت و کارت اقامت (در صورت وجود) همچنین شماره مالیاتی (Vergi Numarası) و قرارداد خرید یا اجاره را شامل می شود انتقال قبض ها معمولاً در همان روز انجام می شود و هزینه انتقال اندکی دارد.
۴. بیمه زلزله اجباری (DASK)
در ترکیه داشتن بیمه زلزله (DASK) الزامی است بدون این بیمه، امکان فعال سازی قبض برق یا آب وجود ندارد بیمه DASK خسارات ناشی از زلزله را برای سازه و اجزای اصلی ساختمان پوشش می دهد شرکت بیمه را از طریق بانک یا کارگزار انتخاب کنید هر سال بیمه را تمدید کنید و رسید بیمه را نگهداری کنید.
۵. ثبت آدرس و مشخصات مالک در شهرداری و اداره نفوس
بعد از انتقال Tapu، باید آدرس ملک و اطلاعات شخصیتان را در شهرداری (Belediye) و اداره نفوس (Nüfus Müdürlüğü) ثبت کنید این کار برای دریافت قبض ها، ابلاغیه های مالیاتی و اقامت قانونی ضروری است.
مدارک لازم:
- اصل Tapu
- پاسپورت
- شماره مالیاتی (Vergi Numarası)
- بیمه DASK
۶. پرداخت مالیات و عوارض ملک
پس از ثبت ملک، باید مالیات های سالیانه را پرداخت کنید انواع مالیات و هزینه ها عبارتاند از مالیات انتقال (Tapu Harcı) که معمولاً ۴٪ از ارزش معامله را شامل می شود و مالیات سالانه املاک (Emlak Vergisi) که به شهرداری پرداخت می شود هزینه ترجمه رسمی، دفترخانه و کارشناسی (Ekspertiz) را هم باید در نظر بگیرید.
بیمه و هزینه های خدمات شهری (Aidat) در ساختمان های مجتمع برای املاک جدید، ممکن است اولین مالیات سال بعد از تحویل ملک محاسبه شود.
۷. ثبت در دفتر مدیریت ساختمان (Yönetim)
اگر ملک شما در یک مجتمع یا سایت مسکونی است، حتماً اطلاعات خود را در دفتر مدیریت ساختمان ثبت کنید تا بتوانید در جلسات و تصمیمات شرکت داشته باشید همچنین مبلغ Aidat (هزینه خدمات مشترک ساختمان) را ماهانه پرداخت کنید تا از خدمات نظافت، امنیت و تعمیرات بهرهمند شوید.
۸. بازرسی فنی و نگهداری ملک
در هفته های اول، وضعیت فنی ملک را بررسی کنید سیستم برق، آب، گاز و گرمایش وضعیت سقف، درها، پنجره ها و رنگ آمیزی بررسی ایمنی نرده ها و تراس و در صورت وجود نقص، از شرکت های خدمات ساختمانی معتبر حتما فاکتور رسمی دریافت کنید.
۹. اقدامات مرتبط با اقامت یا تابعیت ترکیه
اگر هدف شما از خرید ملک، دریافت اقامت ترکیه یا تابعیت از طریق سرمایهگذاری است، مراحل زیر را انجام دهید:
- برای اقامت ملکی: ارزش ملک حداقل ۲۰۰٬۰۰۰ دلار باشد.
- برای تابعیت ترکیه: ارزش ملک حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار باشد و بهمدت ۳ سال آن را نفروشید.
- دریافت گزارش ارزیابی (Ekspertiz Raporu) و تأییدیه بانکی
- تکمیل فرم های رسمی در اداره مهاجرت (Göç İdaresi) با همراهی وکیل
۱۰. نکات امنیتی و ضدکلاهبرداری
برای حفظ مالکیت و جلوگیری از مشکلات احتمالی، حتماً این موارد را رعایت کنید پرداخت ها فقط به حساب رسمی فروشنده (ذکرشده در Tapu) انجام شود از عقد قرارداد غیررسمی یا پیش قرارداد بدون وکیل پرهیز کنید همه ی اسناد را در پوشهی رمزگذاری شده یا فضای ابری امن نگهدارید و هر تغییر مالکیت یا اجاره را با اطلاع وکیل انجام دهید.
۱۱. جدول زمان بندی کارها بعد از خرید ملک
| بازه زمانی | اقدام اصلی | توضیحات |
|---|---|---|
| روز معامله | دریافت Tapu، انتقال وجه، فعال سازی DASK | ثبت رسمی مالکیت |
| هفته اول | انتقال قبض ها، دریافت شماره مالیاتی | اداری و خدماتی |
| ماه اول | ثبت آدرس در شهرداری و نفوس | الزامی برای اقامت |
| ماه دوم تا سوم | بازرسی فنی و قرارداد بیمه تکمیلی | حفظ ایمنی ملک |
| هر سال | پرداخت مالیات ملک، تمدید بیمه DASK | نگهداری قانونی ملک |
جمع بندی مشاوره ای برای خرید ملک در ترکیه
خرید ملک در ترکیه، به ویژه برای ایرانیان، می تواند یک سرمایه گذاری هوشمندانه و گامی مهم در جهت بهبود کیفیت زندگی و دسترسی به فرصت های جدید باشد با این حال، موفقیت در این مسیر مستلزم آگاهی کامل از قوانین، مراحل قانونی و نکات حقوقی مربوطه است همانطور که در این مقاله به تفصیل بیان شد، از مزایای اقتصادی و فرصت های اقامتی و تابعیت گرفته تا محدودیت ها، هزینه ها و مشکلات احتمالی، هر جنبهای از این فرآیند باید با دقت مورد بررسی قرار گیرد.
توصیه اکید می شود که قبل از هرگونه اقدام، تحقیقات جامع و کاملی انجام دهید و از منابع معتبر و بروز استفاده کنید همکاری با مشاوران املاک استارز و وکلای متخصص و با تجربه در ترکیه، می تواند به شما در پیمودن این مسیر با اطمینان خاطر بیشتر کمک کند با برنامه ریزی دقیق، آگاهی کامل و استفاده از راهنمایی های حرفهای، می توانید یک سرمایه گذاری موفق و امن در بازار ملک ترکیه داشته باشید و از مزایای آن بهره مند شوید.
پرسش های پرتکرار ایرانیان درباره خرید ملک در ترکیه
آیا ایرانی ها می توانند در همه مناطق ترکیه ملک بخرند؟
خرید در مناطق نظامی، امنیتی و استراتژیک ممنوع است سقف مالکیت هر فرد خارجی ۳۰ هکتار و سهم خارجیها در هر منطقه حداکثر ۱۰٪ است و بیشتر مناطق مسکونی و توریستی مانند استانبول، آنتالیا و ازمیر آزاد هستند.
آیا خرید ملک باعث دریافت تابعیت ترکیه می شود؟
نه به طور خودکار، اما یکی از مسیرهای رسمی است شرط خرید ملک یا املاک به ارزش حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار و قید «عدم فروش ۳ ساله» در سند است ملک باید آزاد از بدهی و رهن باشد.
آیا خرید ملک منجر به اقامت ترکیه می شود؟
بله، ایرانی ها می توانند اقامت کوتاه مدت دریافت کنند معمولاً ملک باید ارزش حداقل ۲۰۰,۰۰۰ دلار داشته باشد اقامت تا زمانی که ملک در مالکیت فرد است قابل تمدید است.
هزینه های جانبی خرید ملک چیست؟
- مالیات انتقال سند (۴٪)
- بیمه زلزله (DASK)
- هزینه ارزیابی (Ekspertiz)
- هزینه وکیل، نوتر و ترجمه رسمی
- مالیات سالانه ملک
مجموع هزینه ها تقریباً ۸ تا ۱۰٪ ارزش ملک برآورد می شود.
آیا ایرانی ها باید وکیل بگیرند؟
قانونی نیست اما شدیداً توصیه می شود وکیل می تواند قرارداد، سند و مجوزها را بررسی کند و از مشکلات حقوقی جلوگیری نماید.
مدت زمان صدور سند مالکیت (Tapu) چقدر است؟
معمولاً همان روز یا چند روز کاری بعد از امضای قرارداد و پرداخت کامل کل فرآیند از انتخاب ملک تا تحویل سند که معمولا ۱ تا ۳ هفته زمان می برد.
می توان چند ملک خرید تا به حد ۴۰۰,۰۰۰ دلار برای تابعیت برسد؟
بله، به شرطی که همه املاک در یک قرارداد واحد باشند.
اگر ملک قبل از سه سال فروخته شود، چه می شود؟
درخواست تابعیت رد یا لغو می شود بعد از پایان سه سال، فروش آزاد است و تابعیت محفوظ می ماند.
آیا می توان با وام یا رهن ملک خرید؟
برای تابعیت، خرید نقدی الزامی است؛ ملک نباید بدهی داشته باشد.
چقدر طول می کشد تا پاسپورت ترکیه پس از خرید ملک صادر شود؟
معمولاً ۷ تا ۹ ماه بعد از ثبت نهایی سند و بررسی های امنیتی.
